8090 부린이를 위한 아파트 갭투자 기본서 (1)

안녕하세요.

돈을 불리는 희망의 씨앗을 심는 희망의 정원사입니다.

오늘은 지방 아파트 투자를 위한 기초 지식에 대해 알려드리려고 합니다.

 

 

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자본주의 세상에서 돈이 행복을 보장해주진 않지만, 돈이 없으면 불안한 건 맞는 것 같아요. 재테크에 관심은 있지만 부동산투자는 목돈이 필요해서 나랑은 먼 이야기라고 생각하는 젊은 분들이 많은데요!  지금 당장 투자 자본금이 없더라도 미리 투자 실력을 갖춰놓으면 보다 빨리 기회를 잡을 수 있답니다. 

 

 

 

 

지방 아파트 투자는 서울·수도권 투자와 어떤 점이 다를까요? 

 

지방 아파트 투자에 있어서 수도권 및 서울 투자와 다른 점은 무엇일까요?  수도권 및 서울의 아파트의 경우 대부분 입지와 가격이 일치합니다.  그래서 객관적인 입지가 좋을수록 가격도 비싸지는 것이지요. 예를 들어 서울 강남구의 한 단지와 서울 노원구의 한 단지를 비교하면 당연히 입지가 좋은 강남구의 단지가 비싸답니다.  하지만 지방아파트의 경우 입지가 좋다고 해도 가격은 낮을 수 있어요. 왜냐하면 지방 아파트의 가격은 지역입지, 지방 사람들의 선호도, 시장상황 등 여러 요소들이 가격에 영향을 주기 때문이에요. 

 

[서울 및 수도권]
아파트 가격 = 아파트 가치 = 아파트 지역 입지 

[지방광역시]
아파트 가격 ≠ 아파트 지역 입지 
                  = 아파트 지역 입지 + 사람들의 선호도 + 시장상황 등 

 

 

그렇다면 아파트 지역 입지는 어떻게 알 수 있을까요?  아파트의 지역 입지는 그 아파트의 가치라고 할 수 있어요.  A 단지와 B 단지의 가치를 판단할 때 객관적인 기준이 되는 것이 지역입지입니다.  A 단지와 B 단지를 비교할 때 무엇이 더 나은지 알려면 가치 평가를 해야 합니다. 즉, 쉬운 말로 지역의 입지 순위를 따져보면 되는 것이지요.

 

 

 

[A 단지와 B 단지 입지 비교] 
 A 단지: 학업성취도율 85% 이상의 상위권 학교가 9개가 있고, 백화점 2곳과 대형마트가 있는 구. 
 B 단지:  상위권 교가 2개, 대형마트가 2개만 있는 구.

이 때 가치는 어디가 높을까요? 당연히 객관적으로 보았을 때 A 단지의 압승입니다. 

만약 이 A 단지와 B 단지가 서울에 있는 것이라면 가격에 있어서도 A 단지가 훨씬 비쌀 것입니다.

그래서 가치에 있어서도 A단지 > B 단지 , 가격에 있어서도 A 단지 > B 단지  입니다. 

 

 

 

 

하지만, 지방에 이 두 단지가 있다고 하면 가격이 달라질 수 있어요. 왜냐하면 지방에서는 아파트 가격은 아파트 가치 외에 설명할 수 없는 지방 사람들만의 선호도도 큰 영향을 주기 때문이예요. 가치는 A 단지 > B 단지이지만, 가격에 있어서는 A 단지 < B 단지가 될 수 있습니다. 

 

 

 

 

대전광역시를 예를 들어볼게요. A 단지는 서구 도안동에 위치한 도안수목토입니다. B단지는 중구 문화동에 위치한 센트럴 파크 2단지 아파트 입니다.  입주년도도 2010년, 2007년으로 비슷하구요. 세대수도 1000세대 이상의 대단지입니다. 하지만 위치하고 있는 구의 객관적인 입지 순위를 매기면 서구가 중구보다 훨씬 우위에 있음을 알 수 있답니다.

 

 

 

하지만 가격을 살펴볼까요? 중구 문화동의 센트럴파크가 상승장이나 하락장에서 가격이 높음을 쉽게 알 수 있습니다. 

 

 

 

 

이렇게 지방광역시 아파트 가격은 아파트가 위치한 지역의 입지뿐 만 아니라 사람들의 선호도까지 다 살펴보아야 할 필요가 있어요!  오늘 이렇게 이야기를 하는 이유는요. 객관적인 입지만 파악하고 나서 저는 사실 대전의 서구와 유성구만 알아볼 상황이였어요. 하지만 중구의 몇몇 단지들이 가격적인 면에서 훨씬 비싸다는 것을 발견했어요. 그리고 나서 다시 중구까지 공부를 해야겠다고 생각하게 되었답니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정리해볼까요?

지방 아파트의 가격은 입지 + 선호도 + 시장상황 + ... 등 여러가지 요소에 따라 정해집니다.
이때 입지란 절대적인 요소들로 파악할 수 있는 보다 객관적인 자료라 할 수 있고, 선호도란 거주하는 사람들의 선호도에 따른 것으로 보다 상대적이라고 할 수 있지요.  

 

 

 

 

그래서 지방아파트를 투자할 때는 이런 것들을 알아보아야 해요.
 1 . 임장 : 직접 걸어다니며 눈에 보이는 부분을 따져보는 것 
 2. 임장 보고서 작성 : 눈에 보이지 않는 요소들인 인근 학교 성적, 거주하는 인구수, 거주하는 사람들의 수준 등을 알아보고 순위 매기기
 3. 선호도 파악 : 이 지역 사람들은 전통적으로 이 지역을 선호한다는 것을 파악   EX) 부산 수영구 남천동, 대구 중구 문화동

 

 

 

 

 

지역별 선호도는 어떻게 파악하나요? 

 

 

'저는 그 지역에 살지 않아서 어떤 곳을 선호하는 지 잘 모르겠어요' 라고 말씀 하시는 분들이 많은대요.  손품, 발품을 통해 선호도 알아내는 방법에 대해 알려드릴게요. 네 가지 방법이 있어요. 

 

 

[지역별 선호도 파악 방법]
1. 나의 경험
2.역지사지
3.전세 가격 비교
4.지역 주민 인터뷰 

 

 

 먼저 '내가 그 동네에 살게 된다면 어떤 아파트에서 살고 싶은지?' 생각해보세요. 아이가 있다면 아이랑 어디에 살고 싶은지 생각해보면 되겠죠. 그 다음으로는 대전 사람들은 어디로 주로 출퇴근하고, 어디서 살고 싶을지 생각해보세요.  그리고 나서 전세 가격을 비교해보세요. 전세 가격은 그 단지에 실제로 거주하는 사람들이 내는 비용이라 보다 거주가치와 관련된다 할 수 있어요. 그리고 나서 그 지역 부동산 사장님께 여쭤보거나, 호갱 노노 어플을 통해 그 지역 주민들의 이야기를 찾아보면 됩니다.

 

 

아실 > 아파트 가격 비교 > 단지 검색

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

예를 들어 저는 대전 서구와 유성구의 궁금했던 생활권 단지들을 비교해보았는데요!  저는 일단 생활권별 보이는 단지를 넣었지만, 실제로 비교할 때는 세대수나 연식이 비슷한 것들끼리 해야 의미있는 것 같습니다. 도안 예미지 백조의 호수나 관저 예미지 명가의 경우 다른 단지에 비해 신축 단지라 가격을 이끄는 면이 있어 객관적으로 비교가 어려워보입니다. 

 

 

 

 

지역별 선호 동네 특징 

 

 

 [지역별 선호 동네 특징] 
1. 전통적 부자동네 인식
2. 대형 평형 위주의 단지
3. 학군지/ 학원가 
4. 신축 브랜드 택지 

 

 

지방의 특징은 지방 마다 전통적으로 부자동네라고 생각되는 곳이 있다는 것입니다. '이 동네에서 돈이 있는 사람들은 여기서 살고 싶어해!'라는 곳이 있기 마련이죠. 그런 인식 자체만으로 주변 환경과 별개로 값이 비싼 곳이 있습니다. 그리고 돈이 있는 사람들은 큰 집을 좋아하지요. 그 동네에 대형평수로 이루어진 단지가 많다면 선호하는 곳이 될 수 있습니다. 반면, 대형평수 없이 작은 평수로만 이뤄진 단지가 많다면 상승장에서 한계가 있을 수 있어요.  

 

돈이 있다면 당연히 아이를 키우기 좋은 학군지를 선호합니다. 학군지면서 학원가가 많은 곳과 신축이면서 브랜드 아파트로 구성되어진 곳을 선호하는 것은 당연한 거겠지요!?

 

 

 

 

 

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오늘은 지방광역시 투자에 있어서 선호도를 파악해야하는 이유와 선호도 파악 방법에 대해 알아보았습니다.

다음시간에는 지방광역시 입지 분석에 대해 알려드릴게요.