[지방광역시 아파트 뽀개기] 대전 광역시 입지 분석 (1)

 

 

 

안녕하세요. 희망의 정원사입니다.

오늘은 저의 다섯번째 임장지인 대전에 대해서 알아보고자 합니다.  

글 마지막에 적절한 대전 투자 시기도 있으니 시간을 내서 차근차근 읽어보실 분만 봐주세요. ^ㅡ^

 

 

 

 

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수도권은 입지와 가격이 매칭됨에 반해, 지방광역시의 경우 전통적으로 선호하는 곳이 있기 마련입니다.

그래서 철저한 입지 분석과 동시에 지방 사람들의 특정 선호도까지 파악해야 하지요.

바쁘신 여러분들을 위해 제가 대신 입지 분석을 해볼게요.

 

 

 

 

 

지방투자의 경우, 입지 분석에 있어서 중요한 요소와  중요하지 않은 요소를 구분하고,
선호도는 반드시 파악해야 합니다. 

 

 

 

대전 지역 개요  
1. 위치 및 특징 
2. 행정구역
3. 인구
4. 생활권 구분
5. 대전 아파트 공급 물량

 

1. 위치 

 

 

출처: 2030 대전도시기본계획

▶ 대전은 서울, 부산, 진구, 광주 등 전국 각 도시를 2~3시간 이내 이동이 가능한 위치

▶ 서울에는 자차로 3.5시간 그리고 KTX로는 1시간으로 이동이 가능 

 

 

 

 

▶ 주변이 산으로 둘러 쌓인 분지지형. 도시 재생을 통한 개발이 이루어질 것 같음.

 

 

 

 

▶ 지적편집도를 보면 북쪽은 공업단지, 동쪽은 주거, 서쪽은 주거 및 택지개발이 이루어짐을 알 수 있음

▶ 상업지역은 대전역 인근, 정부청사역 인근, 유성온천역 인근에 크게 형성되어 있음

 

 

 

행정구역

 

 

▶ 대전 서구

  둔산신도시, 관저지구, 도안신도시 등 각종 신도시가 밀집되어 있어 인구가 가장 많은 구이다.

정부대전청사를 비롯해 대전광역시청 등 지방행정기관이 위치한다.

특히, 둔산신도시는 대전의 정치적,경제적,지리적으로 중심이다.

 

 

▶ 대전 유성구

대전에서 서구 다음으로 인구가 많으며, 면적이 가장 넓다.

국내 최대 과학기술 단지인 대덕연구단지, 카이스트로 유명하다.

유성네거리가 유성구 중심지이다.

도안신도시가 서구와 걸쳐 조성되고 있다.

 

 

▶ 대전 대덕구

대전에서 인구가 제일 적은 자치구

 

 

▶대전 동구

유성구 다음으로 면적이 넓다.

둔산신도시 및 유성구의 개발으로 대덕구와 함께 도심공동화가 일어나고 있다.

대전에서 가장 낙후된 곳으로 꼽힌다.

 

 

▶ 대전 중구

대전광역시청이 둔산으로, 충청남도청이 훙성군으로 이전해 중심지 기능이 떨어지게 되었다.

대전광역시청이 있었던 은행동,선화동,대흥동 일대는 지금도 번화가이지만, 상권이 쇠락하고 있다.

 

 

 

인구는 곧 수요다!! 

 

 

 

▶ 지방광역시 인구 수 순위: 부산> 인천> 대구> 대전> 광주> 울산

▶인구 수는 광주광역시와 비슷하며, 수도권으로 인구유출이 심각한 다른 광역시에 비해서는 나은편이다.

 

 

 

 

출처: 부동산 지인

  ▶ 대전광역시 인구수는 23년 기준, 140만명으로 인구수는 감소하고 있으나, 세대수는 증가하고 있다. 

 

 

 

 

▶ 행정구별 인구수 : 서구> 유성구> 중구> 동구> 대덕구 

 

▶ 입지 분석에 있어서도 서구, 유성구, 중구를 위주로 분석해야 겠다. 

 

 

▶ 대전의 타 광역시와 비슷하게 서울 및 수도권으로의 이동이 많으며 인근의 충남지방으로의 순이동도 많다.

▶특별한 점은 세종시로의 인구유출이 큰 편이다. 

 

 

 

 

▶ 10~30대 비율이 높은 구 즉, 젊은 세대가 많은 동네는 유성구 다음 서구로 대전 전체 평균대비 높았다. 

 

 

 

 

 

 

 

▶ 유성구 인구 비율은 10~30대까지 자운동 > 가정동, 도룡동,신성동 순으로 인구 수의 절반이 넘었다.

영유아~10대 비율은 상대동> 관평동, 용산동> 반석동 순으로 높았다.

 

 

 

▶ 서구의 인구 비율은 10~30대까지 도안동> 괴정동 순이었다. 

 

 

 

 

생활권 구분 

 

출처- 2030대전도시개발계획

 

 

▶ 도시개발계획에 따른 도시공간구존는 크게 둔산, 원도심 2핵을 중심으로

유성, 진잠, 신탄진, 노은,도안, 용문, 중리, 오류, 관평, 가오의 20 거점 지역으로 나뉜다. 

 

 

 

 

 

 

▶ 대전 공간 구조 개발 전략과 생활권 배분을 합쳐 정리하면 다음과 같다.

▶ 둔산생활권, 보문생활권, 송촌생활권, 신탄진생활권, 유성구 생활권, 진잠 생활권으로 나누어 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

▶ 생활권별 인구 수는  둔산 > 송촌 > 보문> 유성> 신탄진> 진잠 순이다.

▶ 인구밀도는 둔산> 신탄진> 보문> 송촌> 유성,진잠 순이다.

▶ 확실히 둔산동은 인구 수와 인구 밀도 면에서 가장 큰 생활권이라 짐작할 수 있다.

 

 

 

 

대전 아파트 공급 물량 

 

 

 

 

 

▶ 대전광역시 입주량은 2024년, 2025년 과잉공급이며 인구유출이 많은 세종특별시를 함께 보아도 과잉공급이다.

 

▶ 또한 착공물량이 21년 최고치라 24년에 입주량이 많을 수 박에 없다.

▶ 인허가 물량은 22년 최고치이나, 부동산경기침체로 늦어질 확률이 높으므로 잘 체크해야 두어야한다.

 

 

 

+공급물량 볼때 함께 체크해야 할 재건축, 재개발 물량

 

 

▶ 재건축, 재개발 사업으로 2023년부터 9000세대 공급물량이 있어서, 수요물량에 잡히지 않은 물량도 26년 27년에 있을 것으로 생각된다.

 

 

 

 

+ 공급물량 체크시 함께 봐야할 미분양
미분양이 줄어드는 시기는 투자에 있어 중요한 의미이다! 

출처- 부동산 지인

 

 

 

▶ 미분양은  2022년 8월부터 증가하여 현재 3025가구다.

준공후 미분양도 433가구인데 소진되는 시점을 체크해나가야 한다. 

 

 

 

 

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대전 지역 분석 두줄평입니다!!! ↓↓↓

▶ 광주광역시와 비슷한 규모의 대전. 하지만 지리적 위치면에서 미래가치를 보았을 때 더 투자하기 안정적으로 보인다.
▶ 대전 서구 둔산동,도안동, 괴정동 입지 분석을 하자. 
▶ 공급물량이 줄어드는 2025년 + 미분양 물량이 줄어드는 시기를 눈여겨보자. 

 

대전에서 투자 하기 좋은 아파트는 어디일까요?

 궁금하신 분들은 다음편을 읽어주세요.

감사합니다.