[미국주식]미국 상업용 부동산 안전할까?(feat.일론 머스크)

 

일론 머스크  "상업용 부동산이 빠르게 녹아내리고 있다. 그 다음은 집값이다."

 

 

일론 머스크도 미국 상업용 부동산에 대해 걱정의 코멘트를 남겼다.

 

출처. CNBC

 

- 로스앤젤레스의 상업용 부동산 공실율은 22.5%

- 22년 대비 23.5% 감소

 

 

핵심
1. 로스엔젤레스, 맨하튼 등 주요 도시 상업용 부동산 공실율이 20%가 넘어감
2. 은행이 자본을 보유하는 가장 쉬운 방법은 신용도가 낮은 부동산에 대출을 해주지 않는 것
3. 임차인을 못찾은 저품질 부동산들은 더 높은 이자율로 재융자되어야 됨
4. 당분간 리츠 주가가 부진할 수 있고, 역으로 좋은 매수 기회가 될수도??(VNQ, O)

 

 

사무실 붕괴가 경제에 얼마나 큰 타격을 줄 수 있을까?

부동산 업계와 연관된 은행에게 험난할 수도 있다. 골드만에 따르면, 특히 경기 침체가 있을 경우, 전체 경제 성장의 0.5% 포인트에 해당하는 신용 경색이 발생한다. 하지만 상업용 부동산의 신용은 지금까지 좋은 성과를 거두었고, 미국의 신용 문제가 부동산에서 외부로 확산될 가능성이 있다는 것은 명확하지 않다.

무디스 애널리틱스의 상업용 부동산 분석 책임자 케빈 페이건은 "상업용 부동산에는 재앙에 대한 많은 골칫거리가 있습니다,"라고 말했다. "문제가 있을 가능성이 높지만 일반적인 다운 사이클에 더 가깝다."

 

만기가 도래하는 대출은 더 높은 이자율로 자금을 조달해야 하며, 이는 공실률이 상승하거나 높게 유지되더라도 더 높은 지불을 의미한다. 공실률이 높다는 것은 일부 건물의 가치가 낮다는 것을 의미하므로 은행은 더 어려운 조건 없이 건물을 만질 의향이 적다. 세입자가 임대를 갱신함에 따라 새로운 건물로 잃고 있는 오래된 소위 B 급 건물의 경우 특히 그렇다. 그리고 최근 판매 부족으로 인해 은행은 얼마나 더 많은 현금 담보를 요구할지 결정하기가 어렵다.

 

출처. CNBC

 

월스트리트의 걱정

JP모건체이스 은행 분석가 Kabir Caprihan에 따르면 사무실 대출의 21%가 파산할 운명이며, 대출자들은 실패로 인해 평균 41%의 대출 원금을 잃게 될 것이라고 경고했다. Caprihan은 은행들이 사무실 담보 대출에서 380억 달러를 잃으면서 8.6%의 잠재적인 손실을 입는다고 말했다.

RXR의 Rechler는 은행의 공개 보고서가 아직 밝히지 않은 방식으로 이미 재융자에서 시장의 유연성이 나타나고 있다고 말한다. 실제 피해는 상업용 모기지로 뒷받침되는 채권의 가치 하락보다 연체 대출에서 덜 나타나고 있다.

긴축의 한 징후는 재정적으로 강한 RXR 자체가 재융자 신청의 일부로 은행이 더 많은 담보를 게시하도록 하는 다른 개발자들에게 10억 달러를 선불했다는 것이다. Rechler는 새로운 CMBS 발행 시장이 최근 몇 주 동안 문을 닫았고 2008년 금융 위기 이전에 주택 시장 문제의 초기 징후를 놓쳤다고 주장하면서 상업적 모기지 지원 증권에 대한 신용 평가 기관의 비교적 낙관적인 견해를 일축했다.

상업용 주택담보대출 채권 시장은 상대적으로 규모가 작기 때문에 단기 채권은 경제의 주요 동력이 아닙니다. 신규 채권 발행은 급격히 감소했지만, 작년 4분기 거래 규모가 88% 감소하면서 경기 침체를 유발하지는 않았다.

 

 

미국의 대표 리츠 ETF, VNQ

- 현재 주가 $79.30

- 23.05.30 기준  1년 고점대비 -18.82%이다.

- 배당율 4.31%

- AI 열풍인 현 시점에서 AI 대표주인 엔비디아, 마이크로소프트, 구글에 비교하면 주가는 처참한 수준이다.

 

 

 

리얼티인컴, O

- 현재 주가 $58.66

- 23.05.30 기준 1년 고점 대비 -13.82%

- 배당율 5.22% > 배당율이 많이 올라왔다(5년 평균 4%에 비해 높은 수준)